“집값 떨어진다는데, 지금 사야 하나요?”, “조금 더 기다리면 더 떨어지지 않을까요?”
하루가 멀다 하고 쏟아지는 부동산 뉴스에 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자의 마음은 오늘도 복잡합니다. 몇 년 전 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출)’과 ‘패닉 바잉(공황 구매)’이 유행처럼 번졌던 과열기와는 사뭇 다른 분위기입니다. 고금리와 경기 침체 우려 속에서 ‘부동산 하락기’라는 단어는 이제 낯설지 않습니다.
과연 지금은 내 집 마련의 꿈을 접어야 하는 위기의 시간일까요? 아니면, 과열된 시장이 진정되면서 현명한 사람에게는 오히려 절호의 기회가 찾아온 것일까요?
이 글에서는 섣부른 판단 대신, 현재 부동산 시장의 특징과 정부 정책의 방향을 냉정하게 짚어보고, 흔들리는 시장 속에서 무주택자가 내 집 마련의 기회를 잡기 위한 3가지 현실적인 전략을 제시합니다.
1. 현재 부동산 시장, 정말 ‘하락기’가 맞을까? (양극화와 혼조세의 이해)
‘하락기’라는 한 단어로 현재 시장을 규정하기는 어렵습니다. 정확히는 ‘거래 절벽 속 양극화와 혼조세’라고 보는 것이 맞습니다.
- 수도권 외곽 및 일부 지방: 가파른 금리 인상의 직격탄을 맞으며 하락세가 뚜렷하게 나타나는 곳이 많습니다. 급매물이 소진되지 않고 쌓여있으며, 매수 심리가 크게 위축된 상태입니다.
- 서울 및 수도권 핵심 지역: 반면, 서울 주요 지역과 같이 수요가 탄탄한 곳은 하락 폭이 제한적이거나, 일부 단지에서는 급매물이 소진되며 소폭 반등하는 모습도 보입니다. ‘똘똘한 한 채’에 대한 선호가 여전하기 때문입니다.
즉, 모든 지역의 집값이 똑같이 떨어지는 것이 아니라, 입지와 수요에 따라 다른 흐름을 보이는 ‘차별화 장세’가 펼쳐지고 있다는 점을 가장 먼저 이해해야 합니다.
2. 정부 정책의 방향: ‘연착륙’과 ‘실수요자 지원’
정부의 부동산 정책 방향을 보면 시장을 읽는 중요한 힌트를 얻을 수 있습니다. 현재 정부의 핵심 목표는 시장의 급격한 붕괴를 막는 ‘연착륙(Soft Landing)’입니다. 이를 위해 다양한 정책을 펼치고 있습니다.
- 대출 규제 완화: LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등 대출 규제를 완화하여 실수요자의 자금 마련 부담을 덜어주고 있습니다.
- 세금 부담 완화: 취득세, 양도소득세 등 부동산 관련 세금을 완화하여 거래를 활성화하려는 움직임을 보입니다.
- 실수요자 맞춤형 지원: 특히 주목할 부분은 ‘신생아 특례 대출’, ‘보금자리론’ 등 생애최초 주택 구매자나 신혼부부 등 실수요자를 위한 저금리 정책 대출 상품을 적극적으로 공급하고 있다는 점입니다.
이는 정부가 시장의 급락은 막되, 자금 여력이 있고 상환 능력이 있는 실수요자에게는 내 집 마련의 문턱을 낮춰주겠다는 명확한 신호를 보내고 있는 것입니다.
3. 하락기, 무주택자를 위한 현명한 내 집 마련 전략 3가지
그렇다면 이 혼란스러운 시장 속에서 무주택자는 어떤 전략을 취해야 할까요?
전략 1: ‘묻지마’ 매수 금물, ‘옥석 가리기’에 집중하라
가격이 떨어졌다는 이유만으로 섣불리 매수하는 것은 위험합니다. 하락기에는 자산의 본질적인 가치가 더욱 중요해집니다. ‘옥석 가리기’가 그 어느 때보다 필요한 시점입니다.
- 교통: 지하철역과의 거리, 주요 업무지구 접근성
- 학군: 자녀 교육을 위한 학교 및 학원가 인프라
- 환경: 공원, 상권 등 주변 생활 편의시설
- 미래가치: 주변 개발 호재나 지역 발전 가능성
이러한 펀더멘털(기초체력)이 튼튼한 곳은 하락기에도 가격 방어가 잘 되고, 향후 상승기에는 더 빠른 회복을 보일 가능성이 높습니다. 막연한 기대감 대신, 발품을 팔아 입지를 분석하고 가치를 평가하는 노력이 필요합니다.
전략 2: ‘자금 계획’은 보수적으로, ‘금리’ 변수를 최우선으로
과거의 ‘영끌’은 이제 통하지 않습니다. 고금리 시대의 대출은 단순한 레버리지가 아니라 매달 허리를 휘게 하는 ‘비용’입니다.
- 보수적인 자금 계획: 본인의 소득과 지출을 철저히 분석하여 감당 가능한 대출 원리금 수준을 명확히 해야 합니다. 향후 금리가 추가로 오를 가능성까지 고려하여 스트레스 DSR을 적용해 보는 것이 좋습니다.
- 정책 대출 활용: ‘신생아 특례 대출’, ‘특례 보금자리론’ 등 정부가 지원하는 고정금리, 저금리 상품의 자격 요건을 꼼꼼히 확인하고 적극적으로 활용해야 합니다. 변동금리보다 안정적인 자금 계획을 세울 수 있습니다.
전략 3: ‘청약’과 ‘급매’ 투 트랙 전략을 활용하라
내 집 마련의 방법은 기존 주택 매수만 있는 것이 아닙니다.
- 주택 청약: 분양가 상한제가 적용되는 단지의 경우, 여전히 주변 시세보다 저렴하게 새 아파트를 분양받을 수 있는 가장 좋은 방법입니다. 청약 가점이 낮더라도 추첨제 물량을 노리거나, 미분양 단지 중 입지가 괜찮은 곳을 ‘줍줍’하는 기회를 모색할 수 있습니다.
- 급매물 모니터링: 하락기에는 개인 사정으로 시세보다 저렴하게 나오는 ‘급매’나 ‘급급매’가 종종 등장합니다. 관심 지역의 부동산 여러 곳과 꾸준히 소통하며 시장 상황을 주시하고, 좋은 조건의 매물이 나왔을 때 신속하게 판단할 수 있도록 미리 준비해야 합니다.
결론: 위기는 준비된 자에게 ‘기회’다
부동산 하락기는 누군가에게는 자산 가치 하락의 ‘위기’이지만, 철저히 준비한 무주택자에게는 평생의 보금자리를 합리적인 가격에 마련할 수 있는 ‘기회’가 될 수 있습니다.
‘영끌’과 ‘패닉 바잉’의 광풍이 지나간 지금이야말로, 시장의 소음에 휩쓸리지 않고 냉철하게 가치를 분석하고, 자신의 자금 상황에 맞춰 감당 가능한 계획을 세울 최적의 시기입니다.
섣부른 판단보다는 냉철한 분석과 철저한 준비로, 흔들리는 시장 속에서 ‘내 집 마련’이라는 소중한 꿈을 현실로 만드시길 바랍니다.
